Établissement public foncier d'Île-de-France

L’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) est un opérateur public foncier[1] (EPF) de l'État, qui contribue à l’accroissement de l’offre de logements[2], au soutien du développement économique et à la lutte contre l'habitat indigne aux côtés des collectivités locales.

EPF Île-de-France
Situation
Région France Île-de-France
Création 13 décembre 2006
Type Établissement public de l'État
Domaine Action foncière publique
Siège 4-14 rue Ferrus 75014 Paris
Budget 528 M€ (2019)
Organisation
Effectifs 200
Présidente du conseil d'administration Valérie Pécresse
Directeur général Gilles Bouvelot
Site web http://www.epfif.fr

Son intervention est gratuite (ni rémunération ni frais financiers). Il a vocation à réguler le marché immobilier[3] en débloquant du foncier à prix maîtrisés sur l'Île-de-France[4],[5],[6].

Il bénéficie d'une fiscalité propre, la taxe spéciale d'équipement[7], prélevée avec les taxes foncières sur les contribuables franciliens.

Historique
  • Création le [8],[9],[10]
  • Rapport de préfiguration en , remis par Gilles Bouvelot, Directeur général de l’EPF Île-de-France, à Sylvia Pinel, Ministre du Logement et de l’Égalité des territoires.
  • Publication du décret no 2015-525 du [11] qui dissout les établissements fonciers des départements des Hauts-de-Seine, du Val-d'Oise et des Yvelines à la date du étend la compétence de l'établissement à la totalité de l’Île-de-France à compter du .
  • Adoption d'un nouveau plan pluriannuel d'interventions 2016-2020 en .

La fusion des EPF franciliens[12] répond à la volonté du Gouvernement de débloquer la construction de logements dans le cadre de l'accélération du Grand Paris[13],[14] , en recherchant une plus grande efficacité comme le souligne le dernier rapport de la Cour des comptes[15]. L’EPF intervient déjà sur le périmètre des gares du futur Grand Paris Express.

Modèle économique et ressources

L’EPF Île-de-France (EPFIF) ne perçoit ni rémunération, ni bénéfice des opérations qu’il engage. Il revend les emprises foncières au prix de revient de l’opération (Coût d’acquisition et frais de portage et de transformation : études préalables, démolition, dépollution). Les cessions de foncier constructible sont la première source de recettes de l'Etablissement. La Taxe spéciale d’équipement (TSE) est la ressource fiscale dédiée aux EPF.

Territoires de compétences

L’établissement public foncier est compétent sur la totalité de l'Île-de-France sur les territoires des communes avec lesquelles il a signé une Convention d'intervention foncière.

Activités

L’activité de l'établissement public foncier d'Île-de-France (EPFIF) consiste à permettre la réalisation d’opérations de logements et de développement économique en débloquant du foncier constructible en Île-de-France[16].

Il intervient également en qualité de pilote des opérations de requalification des copropriétés dégradées d'intérêt national (ORCOD-IN).

Libérer du foncier constructible

En Ile-de-France, le foncier est très majoritairement déjà bâti. Par l'acquisition, le portage, le remembrement et la démolition des bâtiments, l'EPF Ile-de-France recycle du foncier pour permettre la réalisation de nouveaux projets. La complexité de certaines opérations (droits des sols, nombre de parcelles à maîtriser pour réaliser des projets d’ensemble) rend nécessaire une intervention foncière, notamment pour permettre à la collectivité d’augmenter l’intensité urbaine d’un site et favoriser le renouvellement urbain.

Certaines emprises foncières dont les coûts techniques de dépollution et démolition sont trop élevés[17], ne sont pas réutilisables par les opérateurs, ce foncier dont le prix est « hors marché », contribue également à accentuer la pénurie de foncier[18].

Contribuer au choc d'offres

Dans un contexte immobilier marqué par une augmentation des prix du foncier[19], les opérateurs choisissent la programmation qui leur permettra d’amortir le coût du foncier, parfois au détriment de la diversité de l'offre de logements et de son équilibre pour les destinateurs finaux. La mise aux enchères des emprises foncières peut aussi accentuer l'inadéquation de l'offre de logements avec les capacités d’achat d'une part croissante de franciliens.

L’enjeu de la politique foncière du marché du logement francilien est donc à la fois quantitatif et qualitatif, conformément aux objectifs du Schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF). Il faut à la fois soutenir la construction de logements, y compris celle des logements sociaux, mais aussi le logement intermédiaire et l’accession sociale à la propriété dans les zones tendues d’Île-de-France, en veillant à la bonne distribution de cette offre sur l’ensemble des territoires.

Réguler les prix du foncier

Le foncier constructible est cédé au prix de revient de l’opération (coût d’acquisition + frais de portage – recettes locatives) et permet aux opérateurs désignés par la collectivité de pratiquer une politique de prix maîtrisés. L’EPF Île-de-France (EPFIF) a également mis en place deux dispositifs pour contribuer à favoriser une production à prix maîtrisés :

  • Dispositif de minoration foncière (application d’une minoration de la charge foncière en fonction du type de logement produit)
  • Foncière Commune : fondé en coopération avec Plaine commune, ce véhicule est destiné au portage à long terme d’actifs immobiliers stratégiques (périmètre de la future gare Pleyel du Grand Paris Express)

Requalifier les copropriétés dégradées

Depuis le , l'EPF Île-de-France pilote la première opération de requalification de copropriétés dégradées ORCOD-IN[20]. Localisée à Clichy sous-Bois[21], elle concerne près du tiers de la population de Clichy-sous-Bois et associe notamment la Région Ile-de-France, le conseil général de Seine Saint-Denis, la ville de Clichy-sous-Bois, la Caisse-des-dépôts et consignations, l'Agence régionale de santé (ARS), l'Agence régionale de l'habitat (ANAH) et l'Agence de rénovation urbaine.

Depuis le , il a été désigné pour mener l'opération de Grigny 2 (décret n°2016-1439). L'EPF Ile-de-France pilote une troisième opération à Mantes-la-Jolie depuis 2020.

Chiffres clés

Pour fluidifier l'offre de logements, les établissements publics fonciers cèdent du foncier prêt à l'emploi[22]. Le volume de cessions annuel a permis de produire un logement commencé sur dix en 2016.

En 2020,

  • 478 M€ d'acquisitions
  • 6 229 logements cédés (7 000 logements sous promesses de vente)
  • Portefeuille foncier: 2.2 Md€

Modalités d'intervention

L'Établissement public foncier Île-de-France prend des positions foncières pour fabriquer du foncier constructible (prêt à recevoir des constructions ou des aménagements : donc des terrains nus, dépollués, dotés des autorisations administratives nécessaires), et lutter contre la pénurie de foncier constructible, considérée comme l’une des causes principales de la crise du logement.

Toute intervention de l’EPF Île-de-France est conditionnée par la signature d’une convention avec la collectivité locale concernée et se décline en deux catégories :

  • La maîtrise foncière : acquisition de la totalité d’un site,
  • La veille foncière : acquisition de parcelles stratégiques

Ses interventions sont régies par les conventions foncières qu’il signe avec les collectivités locales.

Conventions d’interventions foncières

Sur l'ensemble de l'Île-de-France, l’EPF Île-de-France est le partenaire de 320 communes et intercommunalités à fin 2016. l'Etablissement signe une Convention d'intervention foncière avec chaque collectivité qui définit un périmètre, une durée d'intervention et une enveloppe financière. Les coûts de portage sont gratuits. Les partenaires - commune, intercommunalité - s'engagent sur des éléments de programme à réaliser (mixité sociale, densité, développement durable). Le périmètre défini dans la convention permet de procéder aux acquisitions foncières.

Acquisitions foncières

L’EPF Île-de-France négocie et achète des emprises foncières. Pendant l’élaboration du projet urbain ou du projet immobilier par la collectivité publique, le foncier est sous maitrise publique.

Gestion des biens et durée de portage

Entre l'acquisition et la cession, le foncier fait l'objet d'un portage foncier qui consiste à :

  • assurer la gestion (assurances, gestion locative, gestion des flux, entretien du bien, gardiennage et sécurisation du site et prise en charge des taxes foncières). Les locaux d’activités peuvent être loués, quand leur état le permet, dans le cadre de conventions d’occupation précaire ou de baux ou mis à disposition à des associations œuvrant pour l’hébergement et le relogement.
  • accompagner et conseiller la collectivité dans la mise en place de son projet, en réalisant notamment toutes les études utiles (études de sols, études d’impact…).

L’établissement peut assurer les travaux de requalification (démolition, dépollution…). Le temps de portage dépend de l’ampleur et de la complexité du projet (3 à 5 ans en moyenne).

Cession

L’EPF Île-de-France revend les biens au porteur de projet désigné par la collectivité ou l'assiste pour organiser la consultation des opérateurs. Le coût du foncier n'est affecté ni par l'inflation des prix de la durée de portage, ni par la rémunération du foncier qui est cédé au prix de revient, et facilite la faisabilité d'opérations à coûts maîtrisés.

Gouvernance

L'EPF Ile-de-France est administré par un conseil composé de 33 membres qui représentent la région Île-de-France (13 représentants), les départements (8 représentants), la Métropole du Grand Paris (4 représentants), les intercommunalités (4 représentants), et l’État (4 représentants). Les délibérations du Conseil d’administration et du bureau de l’établissement sont soumises à un contrôle de légalité exercé par le préfet de région. Un comptable public issu du ministère des Finances assure la gestion comptable et l’exécution de l’intégralité des dépenses de l’établissement. L’activité de l’établissement est également examinée par un contrôleur général d’État. Les magistrats de la Chambre régionale des comptes jugent de la régularité de ses opérations financières ainsi que de l’efficacité de son action[23][source insuffisante].

Le Conseil d’administration détermine les axes prioritaires d’intervention dans le cadre d'un Plan pluriannuel d'intervention (PPI 2016-2020).

Membres du Conseil d’administration

Le , Valérie Pécresse a été élue à l'unanimité à la présidence du conseil d'administration.

Représentants de l’État
  1. Pour le ministre des Collectivités locales : Pierre-Antoine MOLINA, préfet, Secrétaire

général aux politiques publiques de la préfecture de la région d’Ile-de-France,

  1. Pour le ministère du Logement : François Adam, directeur de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP),
  2. Pour le ministre chargé de l’Urbanisme : Emmanuelle Gay, directrice régionale et interdépartementale de l’Équipement et de l’Aménagement IDF,
  3. Pour le ministre chargé du Budget : Mehdi AOUAT, chef du bureau du logement ville et territoires, direction du Budget- DGFIP.

Représentants de la région Île-de-France
  1. Gilles Battail, conseiller régional ;
  2. Bruno Beschizza, premier vice-président du conseil d'administration, conseiller régional ;
  3. Yasmine Benzelmat, conseillère régionale ;
  4. Régis Charbonnier, conseiller régional ;
  5. Pierre Deniziot, vice-président du Conseil régional ;
  6. Jean-Philippe Dugoin-Clément, conseiller régional ;
  7. Sylvie Fuchs, conseillère régionale ;
  8. Pascal Giafferi, conseiller régional ;
  9. Benoît Jimenez, conseillère régionale ;
  10. Samia Kasmi, conseillère régionale ;
  11. Valérie Montando, Conseillère régionale,
  12. Stéphanie Veneziano, conseillère régionale.

Représentants des départements
  1. Michel Bournat, vice-président du Conseil départemental de l’Essonne ;
  2. Marie-Christine Cavecchi, Présidente du Conseil départemental du Val-d’Oise ;
  3. Alexandra Rossetti, conseiller départemental des Yvelines ;
  4. Emmanuel Grégoire, adjoint à la Mairie de Paris ;
  5. Eric Berdoatti, vice-président du Conseil départemental des Hauts-de-Seine ;
  6. Corinne Valls, vice-présidente du Conseil départemental de Seine-Saint-Denis ;
  7. Pierre Garzon, vice-président du Conseil départemental de Val-de-Marne ;
  8. Xavier Vanderbise, conseiller départemental de Seine-et-Marne.

Représentants de la Métropole du Grand Paris
  1. Denis CAHENZLI, conseiller métropolitain ;
  2. Olivier Klein, conseiller métropolitain de la Métropole du Grand Paris ;
  3. Patrick Ollier, président de la Métropole du Grand Paris ;
  4. Djeneta KEITA, conseiller métropolitain.

Représentants des EPCI de Grande couronne
  1. Eric Braive, Président de la Communauté d’agglomération Cœur d’Essonne;
  2. Jean-François Delesalle, Président de la Communauté de Communes des 2 Morin;
  3. Philippe Descrouet, Président de la Communauté d’agglomération Val d’Europe ;
  4. Thomas Gourlan, Président de la Communauté d’agglomération de Rambouillet Territoires

Notes et références
  1. Établissements publics : une force de frappe et du temps - Les Echos - Catherine Sabbah - 13/05/2015.
  2. veut combler sa pénurie de logements. La Tribune. Mathias Thépot 01/07/2014
  3. Politique du logement: Faire sauter les verrous
  4. Un EPF unique pour l'Île-de-France. Les Échos 20/5/2015
  5. Un nouvel établissement public foncier pour le Grand Paris. Isabelle Rey-Lefebvre - Le Monde - - 15/5/2015
  6. Choc foncier programmé pour 2016 dans le grand paris- Jean-Pierre Gonguet - La Tribune - 20/5/2015
  7. « IF - AUT - Taxes et prélèvements additionnels aux impôts fonciers - Taxes spéciales d'équipement », BOI-IF-AUT-70-20120912, Bulletin officiel des finances publiques - impôts, (consulté le ).
  8. décret no 2006-1140 du 13 septembre 2006
  9. décret no 2009-1542 du 11 décembre 2009
  10. décret no 2011-1900 du 20 décembre 2011
  11. Décret no 2015-525 du 12 mai 2015 portant dissolution au 31 décembre 2015 des établissements publics fonciers des Hauts-de-Seine, du Val-d’Oise et des Yvelines et modifiant le décret no 2006‑1140 du 13 septembre 2006 portant création de l’Établissement public foncier d’Ile-de-France
  12. [ Aménagement en Ile-de-France : mieux tirer parti des entreprises publiques locales. La Gazette des Communes du 11 février 2015
  13. ."C’est dans ce même souci d’efficacité et de rationalisation que l’Établissement public foncier d’Ile-de-France deviendra, au printemps 2015, le seul établissement public foncier de la région". Discours de Manuel VALLS, Premier ministre. Grand Paris : le temps des réalisations à Créteil. 13 octobre 2014
  14. "Le Grand Paris va-t-il terrasser la crise du Logement ? Isabelle Rey - Le Monde - 27 octobre 2014
  15. Rapport-public-annuel-2015 Rapport Public annuel 2015 de la Cour des comptes : Les opérateurs publics locaux d’aménagement en Île-de-France : un avenir à conforter
  16. Contribution des établissements publics fonciers d'État à la production de logements en zone tendue. Rapport no -007425-01- CGEDD sur le site de la documentation française (mai 2013)
  17. Les Echos - L'inépuisable filon des friches urbaines - 12/5/2015
  18. Éléments de réflexion sur le foncier et sa contribution au prix de l'immobilier. S.Levasseur. OFCE
  19. Immobilier, les prix ont triplé en dix ans dans les grandes villes - 20h TF1 du 28 février 2015
  20. l'État au secours des copropriétés délabrées. Gwenael Bourdon - Le Parisien 3 février 2015
  21. Insalubres et endettées: l’Etat au secours des copropriétés dégradées de Clichy-sous-Bois - Libération - 12/7/2015
  22. Conjoncture des marchés fonciers : dans un marché atone, la montée en puissance des opérateurs publics laisse espérer une détente - Direction régionale et interdépartementale de l'Équipement et de l'Aménagement d'Île-de-France
  23. COUR DES COMPTES - RAPPORT SUR LA GESTION DE L’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ÎLE-DE-FRANCE (Epfif) - Exercices 2007 et suivants - OBSERVATIONS DEFINITIVES délibérées le 19 septembre 2013
  24. Wassinia Zirar, « L’établissement public foncier d’Île-de-France change de président », acteurspublics.com, (consulté le )

Liens externes

Voir aussi
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