Vente en l'état futur d'achèvement

Selon l'article 1601-3 du code civil :

« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage[1] jusqu'à la réception des travaux. »

— Article 1601-3 du code civil[2]

Dans le cadre d'une VEFA, le promoteur doit se doter d'une Garantie financière d'achèvement (GFA). Elle répond à l'obligation de l'article L. 261-1[3] et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH) et donne à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble est garanti. Le promoteur a l'obligation légale de définir une date de livraison[4].

Le contrat de réservation engage le promoteur à construire et livrer le bâtiment :

• la surface habitable ;
• le nombre de pièces principales ;
• les dégagements et dépendances ;
• la qualité de la construction ;
• la description des éléments d’équipement ;
• la description des éléments collectifs.

Le contrat préliminaire ou contrat de réservation, peut prévoir que l'acquéreur se réserve l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même. Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l'acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu'il réalise après la livraison de l'immeuble[5]. Un arrêté du 28 octobre 2019 donne la liste limitative des travaux qui peuvent être concernés[6]. Le contrat préliminaire est établi sous-seing privé il doit au moins comporter : la localisation exacte et le descriptif du bien, la notice descriptive sommaire des matériaux, des éléments d'équipement etc.., le prix de vente, la date de signature de vente définitive, le délais d’exécution des travaux, les conditions de dépôt de garantie, les conditions suspensives, un rappel des conditions de renonciation ainsi que les prêts éventuellement proposés par le promoteur[7].

De multiples particuliers sont victimes de promoteurs de maisons individuelles qui laissent les chantiers à l'abandon en France. L'acheteur doit donc être très vigilant et bien se renseigner sur le promoteur avant d'acheter. En effet il est parfois difficile d'obtenir réparation lorsque le chantier est abandonné. Ce sont des procédures longues et l'acheteur doit en général payer les frais de justice mais aussi les loyers de son appartement d'habitation et les mensualités des crédits de la maison individuelle en litige.

Parmi les cas les plus médiatisés on trouve des acquéreurs de Septèmes-les-Vallons[8] ou de Cutry[9]^,[10].

À la réservation du logement le promoteur donne une notice descriptive listant ses caractéristiques : nature et qualité des matériaux, équipements, etc. Ce descriptif devient définitif lors de la signature chez le notaire. Même si le promoteur peut utiliser des éléments de qualité équivalente, il faut tout vérifier (du sol au plafond) au moment de la livraison. S'il y a un défaut de conformité (des fenêtres plus petites que prévu), il ne faut pas prendre possession des lieux. S'il y a des malfaçons (moquette à la place du carrelage), il faut consigner 5 % du prix du logement chez le notaire en attendant les réparations. Sinon, il reste un mois pour lister au promoteur tous les problèmes rencontrés, par courrier recommandé[11].

La réception doit être réalisée minutieusement et dure entre 2 et 3 heures : il faut faire la visite en plein jour et vérifier toutes les finitions ainsi que tous les équipements. Il peut être nécessaire de prendre des photos. La liste des vices peut être complétées pendant les 30 jours suivant la réception, envoyée alors pour courrier recommandé. Le constructeur a un an pour réaliser les travaux[12].

Il est souhaitable de se faire accompagner d'un expert pour faire une description précise des réserves ; la période de 30 jours pour compléter la liste reste valide en VEFA (ce qui n'est pas le cas dans les Contrats de Construction de Maison Individuelle)[13].

Il est important de respecter les délais : envoyer le recommandé avant la fin des 30 jours, et si nécessaire agir en justice avant un an[14].

L'état d'avancement des travaux sera le suivant[15] :

La garantie de malfaçon couvre tous les désordres, que ce soient des malfaçons ou des défauts de conformité. Ces derniers sont de deux types : les désordres apparents qui doivent être réservés au procès-verbal le jour de la réception, esthétiques ou non, et les problèmes révélés lors de l'année de la réception qui doivent être signalés par courrier recommandé dans l'année de la réception.

L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation[16] autorise l'acquéreur à consigner 5 % du prix d'achat quand la réception inclus des réserves de non-conformité. Ces 5 % seront débloqués après la fin des travaux. Pour les autres désordres, il est possible de faire un référé si les travaux ne sont pas exécutés dans les temps[17].

En plus de la garantie de parfait achèvement qui dure un an, il y a la garantie de parfait achèvement d'isolation phonique (1 an), la garantie de bon fonctionnement (2 ans), la garantie décennale (10 ans) et l'assurance dommages-ouvrage[18].

La loi Duflot[19] du 1^er juillet 2013 oblige désormais l'établissement d'une garantie financière extrinsèque (par société d'assurance ou de crédits, ou par un accord de crédit par un établissement bancaire) ou intrinsèque.

L'ordonnance n^o 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement a supprimé la garantie intrinsèque à compter du 1^er janvier 2015 (opérations pour lesquelles la demande de permis de construire est déposée à compter du 1^er janvier 2015)[20]^,[21]. La garantie extrinsèque est désormais la norme : une garantie financière apportée par un tiers (organisme bancaire ou assureur) est exigée et prendra la relève du promoteur défaillant, pour apporter les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux[20].