Taille des logements en France

En France, la surface de l'ensemble des logements, neufs et anciens, est régie par le décret no 2002-120 du « relatif aux caractéristiques du logement décent »[1] dans les rapports locatifs. Des conditions supplémentaires sont imposées aux logements neufs par le code de la construction et de l'habitation (CCH) : pour tout appartement ou pour toute maison, la construction d'une surface minimale est imposée en fonction du nombre de personnes habitant au foyer.

Ces textes ont une portée générale et s'appliquent à tout constructeur ou propriétaire d'un logement que ce soit une personne physique ou une personne morale.

Des conditions de surface supplémentaires peuvent s'appliquer en cas de sollicitation d'aides de l'État, sous forme de prêts aidés, d'une aide personnalisée au logement ou d'une allocation logement.

On peut aussi retrouver d'autres conditions de surface des logements au titre des normes minimales d'habitabilité contenues dans le Règlement sanitaire de chaque département.

Statistiques

Les logements français sont d'une surface inférieure à la moyenne européenne.

Surface (m²) par type de logement, 2012[2]
Pays ou entitéMaison isoléeMaison mitoyenneAppartement
UE-28127,3114,679,2
Zone euro132,711583
Allemagne14212681,5
Belgique149,8129,683,4
France123,7104,571,4
Luxembourg186,2157,185,9

En Île-de-France, la surface médiane des logements est de 102 m2 pour les maisons et de 56 m2 pour les appartements[3].

À Paris, la surface médiane des appartements est de 46 m2 (la surface médiane de 130 m2 des maisons parisiennes n'est pas significative, dès lors que 99 % des Parisiens vivent dans des immeubles[4] et non dans des maisons).

Surfaces

Surface et volume habitables minimum des logements et des pièces principales

Préambule terminologique : selon l'article R111-1-1 du CCH[5] « un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances ».

Nombre et tailles des pièces

La taille des logements est régie par différentes lois :

  • Selon l'article 4 du décret no 2002-120 du [1] « relatif aux caractéristiques du logement décent », tout logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,2 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 (la surface habitable et le volume habitable étant déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation[6]).
  • Selon le 1er alinéa de l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation applicable aux logements neufs, « La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 m2 et de 33 m3 au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 m2 et 23 m3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième[6]. »
  • D'autres surfaces minimales sont imposées aux logements financés à l'aide de prêts conventionnés :
Surfaces minimales des logements financés à l'aide de prêts conventionnés[7],[8] en fonction du nombre de pièces
type Nb
pièces		 surface mini.
neuf		 surface mini.
rénovation
T1 1 18 m2 16 m2
T1 no 2 1 30 m2 27 m2
T 2 2 46 m2 41 m2
T 3 3 60 m2 54 m2
T 4 4 73 m2 66 m2
T 5 5 88 m2 79 m2
T 6 6 99 m2 89 m2
T 7 7 114 m2 103 m2

Depuis le , pour bénéficier d'un prêt conventionné les normes de surfaces ont été supprimées dans le neuf[9].

Maison

La surface minimale pour une maison est de 30 m2 pour une construction neuve, et de 27 m2 pour une rénovation. Cela augmente en fonction du nombre de pièces ainsi qu'avec le nombre d'occupants.

La surface minimale des rangements est de 0,3 % de la taille des logements.

Surface des pièces autres que la pièce principale

Les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 mètres carrés. Attention, les dégagements d'une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas pris en compte[10].

Les surfaces qui suivent sont des surfaces minimum conseillées, décomposées en longueur × largeur (hors cloisons) :

  • Cuisine : 8 m2 soit (3,30 × 2,30)
  • Salle de bain : 3 m2 (1,60 × 1,90)
  • WC : 1 m2 soit (1,25 × 0,80) (Attention aux nouvelles normes pour les personnes à mobilité réduite - un fauteuil roulant doit pouvoir se placer à côté de la cuvette)
  • Chambre enfant : 9 m2 (2,7 × 3,40)
  • Chambre parentale : 12 m2 (4.0 x 3.0) + taille 1 lit pour bébé.

Surface des annexes

Les surfaces ci-dessous sont les surfaces minimum conseillées, décomposées en longueur × largeur (hors cloisons) :

  • Garage : 14 m2 soit (5,00 × 2,80)
  • Place de parking : 12,5 m2 soit (5,00 × 2,50)
    • Place de parking pour personne à mobilité réduite : 16,5 m2 soit (5,00 × 3,30)
  • Cave : 4 m2 soit (2,00 × 2,00)
  • Largeur des couloirs : 1,20 m - en cas de couloir adapté aux personnes à mobilité réduite, la largeur doit être portée à 1,40 m

Hauteurs des pièces

Pour les logements neufs, et depuis quelques années, la hauteur standard des pièces est de 2,50 m, mais elle ne correspond à aucun impératif réglementaire. En effet, l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que "la surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 m2 et de 33 m3 au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 m2 et 23 m3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième"[6]. Ce qui correspond à une hauteur sous plafond de 2,3 à 2,35 m.

Pour les logements anciens, le décret no 2002-120 du "relatif aux caractéristiques du logement décent" impose "soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m[1], soit un volume habitable au moins égal à 20 m3"[1].

Les normes d'habitabilité sont fixées par un règlement

Article 40.4 : "La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 m" est une disposition [11] de ce Règlement Sanitaire Départementale. Les Agences Régionales de Santé sont chargées de faire respecter à ce point[12].

La hauteur minimale pour les annexes est définie quant à elle à 1,90 m[alpha 1].

Différences entre T et F

Il y a peu de différence entre Type T (du T1 au T7) et F (du F1 au F6), si ce n'est que Fonction a historiquement précédé Type. Ce changement a été accompagné de quelques subtilités, peu connues et qui n'ont plus d'utilité.

Se reporter si besoin au paragraphe "classification des logements".

Type
d'appartement		Description
F1cuisine, pièce de vie
F2cuisine, salle à manger, 1 chambre à coucher, loggia
F3cuisine, salle à manger, 2 chambres à coucher
F4cuisine, salle à manger, 3 chambres à coucher, alcôve
F5cuisine, salle à manger, 4 chambres à coucher, loggia
F6cuisine, salle à manger, 5 chambres à coucher

Notes et références

Notes
  1. Voir Loi Carrez

Références
  1. Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement... relative à la solidarité et au renouvellement urbains., sur le site legifrance.gouv.fr
  2. Paul Zahlen, Regards sur la surface des logements, Statec, décembre 2014, Luxembourg, ISSN 2304-7135.
  3. Chambre des notaires de Paris, Surface médiane des logements en Ile-de-France : 56 m2 pour les appartements, 102 m2 pour les maisons, 2016-11-30.
  4. CNews, Paris : un habitant vit en moyenne dans 31 m2, 2015-04-29.
  5. Code de la construction et de l'habitation. - Article R*111-1-1, sur le site legifrance.gouv.fr
  6. Code de la construction et de l'habitation. - Article R*111-2 , sur le site legifrance.gouv.fr
  7. [PDF] Arrêté du 25 octobre 1991 modifiant l'arrêté du 1er mars 1978 relatif aux normes de surface et d'habitabilité des logements financés à l'aide de prêts conventionnés, JO 251 du 26 octobre 1991, page 14091
  8. « Anil.org : Les accédants et les normes du prêt conventionné », sur www.anil.org (consulté le )
  9. Prêt conventionné, sur le site anil.org
  10. Arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris., sur le site legifrance.gouv.fr
  11. « Règlement sanitaire départemental », sur sante.fr
  12. Code de la santé publique - Article L1331-22 (lire en ligne)

Voir aussi

Articles connexes
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