Surface hors œuvre nette

La surface hors œuvre nette ou SHON était utilisée en droit de l'urbanisme français jusqu'au .

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Explication

La SHON est une mesure de superficie des planchers pour les projets de construction immobilière. Elle permettait de :

  • vérifier que la densité des constructions respecte le coefficient d'occupation des sols (COS) applicable au terrain ;
  • constituer l’assiette pour le calcul des taxes liées à la construction du bâtiment (TLE, TDENS, CAUE…)

La SHON se calculait en soustrayant à la surface hors œuvre brute (SHOB) les surfaces suivantes[1] :

  • surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
  • surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez-de-chaussée,
  • surfaces affectées à l'usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles ;
  • surfaces affectées à l'usage de cave en sous-sol dès lors qu'il n'y a pas d'ouverture sur l'extérieur autre que celles destinées à l'aération ;
  • surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage) ;
  • surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ;
  • surface égale à 5 % de la surface hors œuvre affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux), après application des déductions précédentes relatives à l'habitation ;
  • déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène ;
  • déduction d'une surface forfaitaire de 5 m2 par logement respectant les règles relatives à l'accessibilité intérieure aux personnes handicapées, prévues selon le cas aux articles R. 111-18-2, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation.

Il existe une certaine jurisprudence relative à la notion de locaux aménageables ou non notamment en ce qui concerne les caves. À ce sujet, un arrêt du rendu par la cour administrative d'appel de Paris a tranché. Cet arrêt a motivé une réponse ministérielle[2] ainsi qu'une réponse parue au bulletin officiel du droit de l'urbanisme de . Ces réponses indiquent clairement que les critères de consistance et d'affectation des locaux ne doivent pas être confondus.

La SHON doit être inférieure ou égale à la superficie du terrain multipliée par le coefficient d'occupation des sols (COS).

Remplacement de la SHON par la surface de plancher

À la suite de la réforme de l'urbanisme annoncée en , en application de la loi Grenelle 2 de 2010, le calcul de la surface dite « surface de plancher[3] » a remplacé depuis le la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON)[4]. Cette prise en compte déclarative de la somme des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m[3] et calculée à partir du nu intérieur des façades « incitera, selon le ministre Benoist Apparu, à une bonne isolation et permettra de dégager un bonus en termes de constructibilité de l'ordre de 10 % »[réf. souhaitée].

Avant cela, l'obligation de compter l'épaisseur des murs extérieurs dans le calcul de la SHON encourageait les demandeurs à préférer des murs peu épais et donc moins solides ou isolant mal l'habitation.

Sources
  • SHON sur service-public.fr
  • Circulaire no 90-80 du
  • Circulaire no 99-49 du

Notes et références
  1. Article R 112-2 du Code de l'urbanisme, tels que rédigé successivement par :
      • décret no 76-276 du 29 mars 1976, Journal officiel du 30 mars 1976 date d'entrée en vigueur 1er avril 1976 ;
      • décret no 77-739 du 7 juillet 1977, Journal officiel du 8 juillet 1977 ;
      • décret no 87-1016 du 14 décembre 1987 art. 1, Journal officiel du 19 décembre 1987 ;
      • décret no 88-1151 du 26 décembre 1988 art. 1, Journal officiel du 28 décembre 1988 en vigueur le 1er janvier 1989 ;
      • décret no 2000-1272 du 26 décembre 2000 art. 1, Journal officiel du 28 décembre 2000 ;
      • décret no 2006-555 du 17 mai 2006 art. 10, Journal officiel du 18 mai 2006 en vigueur le 1er janvier 2007.
  2. 12e législature – Question no 64086 de M. Vialatte Jean-Sébastien (député du Var), sur questions.assemblee-nationale.fr.
  3. La surface de plancher de la construction - , sur le site legifrance.gouv.fr, consulté le 9 octobre 2014
  4. ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme

Voir aussi

Articles connexes
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