Plan d'occupation des sols

Les POS succèdent aux anciens plans d'aménagement d'embellissement et d'extension puis aux Plans d'Urbanisme de Détail. La montée en charge de ce régime, créé par la Loi d'orientation foncière de 1967, a été assez lente, puisqu'au 1^er octobre 1983, 10 865 POS seulement avaient été prescrits et 5 370 POS avaient été approuvés et donc rendus opposables. Ce projet de loi avait pour principal objectif de répondre aux besoins de logement des Trente Glorieuses. En effet, cette période était synonyme de croissance économique et démographique entrainant une expansion urbaine. Le POS avait donc pour but de contrôler cette nouvelle urbanisation en matière de confort des nouveaux logements, de salubrité et de sécurité[2]^{[source insuffisante]}.

Les POS, ainsi que les Schémas Directeurs (SD) et les Plans d'Aménagement de Zone (PAZ), jugés obsolètes, disparaissent au profit des Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) et des Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) par la loi SRU du 13 décembre 2000. Les PLU se substituent ainsi progressivement aux POS.

Les POS étaient des documents locaux, généralement établis à l'échelle de la commune, établis pour le moyen terme (10 à 15 ans) mais sans que la loi ne fixe de date de péremption, qui « fixent les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire » [3].

Le POS concernait toutes les propriétés, qu'elles soient privées ou publiques et déterminait notamment les droits à construire et les conditions d'évolution attachés à chaque propriété.

Ce document juridique, de portée générale, s'imposait à tous, particuliers et administrations et constituait la référence pour l'instruction des permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme. En effet, le code de l'urbanisme prévoyait dès la réforme opérée par la Loi n^o 76-1285 du 31 décembre 1976 que « Les règles et servitudes définies par un plan d'occupation des sols ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes »[4]. Cette disposition s'applique toujours mais de nouvelles possibilités de dérogation ont été créées depuis par le législateur.

Pour permettre cette détermination des possibilités de construire sur un terrain donné, le POS découpait le territoire sur lequel il s'appliquait en deux types de zones : les zones urbaines, constructible immédiatement, et les zones naturelles.

Grâce à ce zonage, chaque propriétaire pouvait déterminer si son terrain était constructible, dans quelles limites et moyennant quelles contraintes de taille et d'implantation du bâtiment, d'aspect...

Le non-respect de ces règles par un propriétaire, un locataire, un constructeur... est interdit et pénalement sanctionné[5], même s'il n'est pas soumis à l'obligation d'obtenir un permis de construire en raison de la faible importance de son projet.

Depuis la loi de 1983, les communes dotées d'un POS, ou, désormais, d'un PLU délivrent elles-mêmes les permis de construire et les autres autorisations d'urbanisme[6], après une instruction faite soit par les services municipaux ou intercommunaux, soit par les services de l'urbanisme de l'État[7] ou d'autres services publics).

Par ailleurs, les communes dotées d'un POS (ou d'un PLU) peuvent créer un droit de préemption, initialement la zone d'intervention foncière (ZIF) et désormais le Droit de préemption urbain (DPU)[8].

Si les POS étaient initialement élaborés et approuvés par les services de l'État, la loi de décentralisation du 7 janvier 1983 a transféré cette responsabilité aux services et aux élus des communes, qui doivent bien sûr recueillir les avis des services de l'État, des organismes publics et des collectivités intéressées, avant de les approuver.

Le POS était élaboré depuis à l'initiative des communes ou des intercommunalités mais la loi ne les obligeait pas à se doter d'un tel document : la collectivité pouvait choisir de se doter d'une carte communale ou décider de rester soumise au seul règlement national d'urbanisme.

Les POS comportent obligatoirement quatre parties :

• le rapport de présentation,
• le document graphique,
• le règlement,
• les annexes.

La Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (Loi SRU) du 13 décembre 2000 crée un nouveau document d'urbanisme plus ambitieux que les POS, le plan local d'urbanisme. Elle prévoit toutefois que les anciens POS sont maintenus en vigueur et peuvent être concernés par des évolutions relativement mineures, les « modifications », qui ne doivent pas porter « atteinte à l'économie générale du plan »[11]. Si tel n'était pas le cas, il était nécessaire de mener une procédure de révision, qui avait pour effet de transformer le POS en PLU, respectant l'ensemble des nouvelles dispositions légales.

La Loi ALUR du 24 mars 2014 organise la disparition programmée des POS[12], qui, s'ils n'ont pas été transformés en PLU, sont devenus caducs au plus tard le 26 mars 2017[13]. Le POS continue néanmoins d'être appliqué jusqu'au plus tard le 31 décembre 2019 si une procédure d'adoption de PLU ou de PLUI initiée avant le 31 décembre 2015 est toujours en cours[14].

Au 31 décembre 2018, 1102 communes disposent encore d'un POS opposable dans le cadre d'une procédure d'élaboration de PLUI[15].

Lorsque le POS devient ainsi caduc, et tant qu'un nouveau document d'urbanisme n'a pas été rendu opposable, le règlement national d'urbanisme (RNU) s'applique[16].