Loueur de meublé non professionnel
Conditions
Le régime LMNP (comme LMP) est par définition, un régime fiscal de parahôtellerie (ou para hôtellerie) encadré par le fait de fournir, dans des conditions similaires à celles proposées par les les entreprises d'hébergement commercial à caractère hôtelier (camping, gîtes ruraux, chambres d'hôtes, meublés de tourisme, résidences hôtelières ), au moins trois des quatre prestations suivantes :
- Petit-déjeuner
- Nettoyage régulier des locaux
- Fourniture du linge de maison
- Réception de la clientèle
Le statut LMNP est défini par l'article 155 IV du CGI. Les conditions suivantes doivent être satisfaites pour prétendre à ce statut :
Le loueur en meublé non professionnel ne doit pas remplir les conditions pour être loueur professionnel qui sont les suivantes :
- Le loueur doit être inscrit au RCS (Registre du commerce et des sociétés).
- Le loueur de meublé non professionnel (LMNP) doit percevoir des recettes (loyers + charges locatives) inferieur à 23 000 euros par an, au dessus de 23 000 euros de revenus locatifs le statut fiscal du LMNP bascule automatiquement en loueur meublé professionnel (LMP).
- Le loueur doit percevoir des recettes supérieures aux autres revenus professionnels de son foyer fiscal.
Les revenus locatifs meublés non professionnels doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont :
- Les locaux d'habitation meublés
- Les résidences hôtelières, de tourisme, Les chambres d'hôtes et gîtes ruraux
- Les maisons de retraite, résidences de services
Régime fiscal
Le loueur en meublé non professionnel peut être soumis au régime des micro-entreprises ou au régime réel.
Un loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des micro-entreprises si ses recettes annuelles sont inférieures à 32 600 € (en 2012). L’abattement forfaitaire représentatif des charges est de 50 % des recettes avec un minimum de 305 €. Par exception les loueurs en meublés non professionnels exploitants des gites ruraux, meublés de tourisme ou chambres d’hôtes relève de droit du régime des micro-entreprises si ses recettes annuelles sont inférieures à 81 500 € (en 2012). L’abattement forfaitaire représentatif des charges est de 71 % des recettes avec un minimum de 305 €.
Il est toujours possible pour un loueur en meublé non professionnel d’opter au régime réel. L’option est à formuler au plus tard à la date de dépôt de la première déclaration de revenu pour les entreprises nouvelles, c'est-à-dire avant le de l’année suivant la création de l’entreprise, et avant le 1er février de l’année concernée pour les entreprises existantes.
Le régime réel est également le régime de droit qui concerne les loueurs en meublé non professionnels qui dépassent les limites du régime des micro entreprises.
Le régime réel permet de déduire les charges réelles, notamment l'amortissement du bien loué (le terrain n'est pas amortissable) et les intérêts des emprunts finançant son acquisition.
De manière générale il est possible de déduire toutes les charges engagées dans l'intérêt de la location.
Le régime fiscal réel est bien souvent plus intéressant que le régime micro, car les charges réelles sont souvent supérieures au forfait de 50 % du fait de la possibilité, dans le régime réel, de calculer un amortissement de l'immeuble déductible des loyers encaissés. L'amortissement est un principe comptable qui permet de tenir compte du vieillissement d'un actif et de son besoin d'entretien. La dotation aux amortissements comprend alors le coût d'achat du bien proprement dit (moins le prix du terrain, non amortissable), les meubles, les droits de mutation et frais de notaire, et la commission de l'agence immobilière le cas échéant. En immobilier, la durée d'amortissement résulte d'une moyenne des durées d'amortissements des différentes composantes de l'immobilier (gros œuvre, second œuvre...).
Articles connexes
Références
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