Diagnostic immobilier

Un diagnostic immobilier est un contrôle d'un local (d'habitation ou pas) réalisé par un diagnostiqueur professionnel avant la vente, la location, la réalisation de travaux ou d'une démolition ou autres. Ces diagnostics sont regroupés dans un DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) ce dernier doit être remis, au plus tard, le jour de la signature de l'acte authentique si c'est dans le cadre d'une vente ou à la signature du bail dans le cas d'une location [1]. Excepté le diagnostic de performance énergétique qui, lui, doit être réalisé au moment de la parution de l'annonce immobilière.

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires dépend de plusieurs critères :

• Vente, location, avant travaux, avant démolition ou autres...
• Le type de bien : maison, appartement, commerce...
• La date de construction du bien
• L'implantation géographique du bien
• L'ancienneté des installations de gaz et d'électricité

Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un diagnostiqueur formé et certifié, à l’exception du diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) qui peut être réalisé directement par le propriétaire en ligne sur des sites spécialisés. La réalisation des diagnostics est à la charge du propriétaire du bien. Ils doivent être réalisés par des techniciens certifiés (ndlr : chaque diagnostic possède sa propre certification). Il faut vérifier que l'entreprise choisie a une responsabilité civile professionnelle et que les techniciens sont certifiés sur l'ensemble des diagnostics car en cas de litige, la transaction peut être remise en cause. La production de ces diagnostics exonère le vendeur de la garantie des vices cachés, mais encore faut-il que les contrôles aient été réalisés correctement.

D'autres risques existent et peuvent être communiqués à l'acheteur, comme le risque Radon[9].

Depuis le 1^er novembre 2007, tous les diagnostiqueurs immobiliers, pour pouvoir exercer leur activité, doivent se faire certifier par un organisme indépendant et accrédité par le COFRAC (Comité français d'accréditation) selon la norme ISO 17024. La certification obtenue par le diagnostiqueur garantit à son client institutionnel ou privé qu’il est détenteur des compétences nécessaires pour réaliser le ou les diagnostics réglementaires.

Elle concerne actuellement six diagnostics obligatoires pour la vente d'un bien immobilier : l'amiante, le plomb, le DPE (diagnostic de performance énergétique), les termites, le gaz et l'électricité.

Le processus de certification comprend deux étapes : un examen théorique qui permet l'évaluation des connaissances théoriques requises pour chacun des diagnostics et un examen pratique, qui consiste en une mise en situation virtuelle du candidat pour évaluer son aptitude à la réalisation du diagnostic. Elle est d'une durée de 7ans depuis le 1^er janvier 2020.

Depuis le 1^er janvier 2020 à la suite de la parution d'un arrêté du 2 juillet 2018 portant sur l'allongement des durées de certifications des diagnostiquers immobiliers, à 7 ans, ceux, ayant déjà suivi un cycle de certification et validé les opérations de surveillance obligatoires (Surveillance documentaire et Contrôle sur Ouvrages) doivent demander la recertification de leur domaine de compétence.

Chaque diagnostic a sa propre durée de validité qui doit absolument être respectée pour mener à bien une transaction immobilière à terme. Ces durées peuvent être de 6 mois, 1 an, 3 ans, 6ans, 10 ans ou illimitée selon le diagnostic et la transaction.

La profession s'est organisée d'abord autour d'une fédération : la FIDI (fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier) puis quelques années plus tard par une « Chambre des diagnostiqueurs » à la FNAIM, et une formation initiale et continue existe (avec une re-certification obligatoire tous les 7 ans)[11], mais plusieurs modifications frauduleuses de certificats de compétence et des cas de poursuite d'activité professionnelle malgré une suspension des certifications depuis plusieurs années ont été repérées par la DGCCRF en 2014[11].

En France, des organisations de consommateurs[12] et en 2014 un rapport de la DGCCRF (chargée de la répression des fraudes) dénonce des tarifications opaques, des anomalies de facturation et parfois même l'absence de documents[11]... Le rapport de la DGCCRF reconnait un recul des mauvaises pratiques de commissionnement et des pratiques de versement de commissions par le diagnostiqueur à des agences immobilières (selon les diagnostiqueurs), mais une majorité de 269 sociétés (de diagnostiqueurs) auditées présentait encore « des défauts dans l'offre commerciale (...)les trois-quarts d'entre eux (207) ont reçu un avertissement, et un sur sept a même fait l'objet d'une injonction. L'enquête a même mené à l'établissement de sept intentions de procès-verbaux et à trois dossiers contentieux »[11]. Les fiches tarifaires détaillées présentées aux clients, quand elles existent sont complexes, « voire difficilement compréhensibles »[11]. 38 avertissements et 6 injonctions concernaient une mauvaise information sur les prix et les conditions de vente ou sur les barèmes. 100 avertissements et 14 injonctions concernaient des anomalies de facturation (absence de mentions obligatoires, présence de mentions inutiles, non-remise de note)[11]. Et plusieurs sites Internet présentaient aussi des non-conformités à la loi sur la confiance dans l'économie numérique (juin 2004) avec des offres mensongères (diagnostics faussement gratuits ou déclaration abusive de détention d'agences)[11]. 19 avertissements et 12 injonctions concernaient la vente à distance et le démarchage[11]. Près de 15 % des professionnels audités ne délivrent pas d'attestation sur l'honneur au consommateur, (alors que le décret du 11 octobre 2010 l'impose), mais tous ceux qui ont été audités avaient bien une assurance de responsabilité civile[11].

En France, pour pouvoir produire des statistiques pertinentes et utiles, la loi[13] oblige le diagnostiqueur à transmettre à l’ADEME tous les DPE faits pour les ventes ou locations d’un bâtiment ou d’un logement, et concernant la performance énergétique, l'ADEME dispose d'un observatoire[14] et d'un outil en ligne permettant aux particuliers de vérifier sur Internet les aptitudes des diagnostiqueurs[11] prévu par décret[15].